Contrairement à l’idée reçue, de nombreux prêts immobiliers sont délivrés. Le pourcentage de prêts pour les investissements locatifs s’élève par exemple à 60 %.
Il est donc possible de profiter de cette opportunité mais en ayant pris soin d’avoir correctement monté votre dossier. Ce dossier doit mettre en avant l’aspect rentable de la location selon les charges prévues. Le détail des dispositifs fiscaux existants auxquels vous avez droit joue également en votre faveur.
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Plan de l'article
Pourquoi un apport personnel est parfois demandé par les banques ?
Que vous ayez une expérience dans le marché de l’immobilier ou que vous comptiez vous lancer pour la première fois dans un projet d’investissement immobilier, vous avez en tête que votre banque vous parlera rapidement de l’apport personnel que vous détenez. C’est en effet un élément déterminant pour pouvoir examiner votre dossier et évaluer la faisabilité du financement du prêt immobilier. Il est courant qu’une banque demande 10 % du montant du bien. Cette somme sert en fait à régler les frais annexes liés à l’achat d’un bien immobilier. On doit en effet ajouter par exemples les frais de notaire et les frais de garanties. Cela anticipe par ailleurs la possibilité que l’emprunteur ne puisse plus un jour rembourser son prêt.
Toutefois, il est quand même possible d’avoir un crédit immobilier sans apport ou de contracter un emprunt à hauteur de 110 %. Si vous souhaitez entreprendre des travaux, la somme accordée peut être plus élevée. Vous obtenez donc un crédit pouvant aller jusqu’à 130 % ou plus, surtout s’il s’agit d’un investissement locatif. Les loyers perçus seront destinés à rembourser le prêt, de façon totale ou partielle. C’est un fonctionnement qui rassure les banques et les encourage à accepter de vous faire un prêt immobilier.
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Un prêt immobilier sans apport pour quel profil ?
Naturellement, il est possible de faire une demande de prêt sans apport pour une résidence principale. Dans le cas de l’investissement locatif, il n’est pas obligatoire d’être soi-même propriétaire afin de prétendre à un crédit immobilier sans apport. Cependant, si vous être déjà propriétaire, cela joue en votre faveur et la banque sera plus apte à accepter de vous autoriser un prêt à 110 %. La raison est simple : le crédit ne doit pas être un obstacle si jamais vous souhaitez devenir propriétaire et acheter pour vous votre résidence principale. L’endettement est limité !
Afin de prouver à votre banquier que votre projet d’investissement immobilier est viable, vous devrez lui fournir des éléments assez solides qui attestent de la pertinence du projet. En détaillant les charges et comment elles sont amorties par les recettes, votre banque peut être convaincue.
Les dispositifs fiscaux pour obtenir un crédit immobilier sans apport
Plusieurs dispositifs existent en France afin de faciliter l’investissement pour les particuliers et leur permettre d’avoir accès plus facilement à la propriété.
- La loi Pinel
Cet avantage fiscal est idéal pour faire un investissement locatif sans apport. La loi Pinel permet en effet d’avoir une baisse d’impôt qui peut évoluer en fonction de la mise en location d’un bien immobilier neuf. Cette réduction peut s’élever à 21 %. Pour avoir une idée concrète, un logement loué sur une période de 12 ans d’une valeur de 300 000 euros vous fait bénéficier de 63 000 euros.
La condition est de faire cet investissement immobilier dans une ville où le marché de l’immobilier subi une forte demande par rapport à l’offre disponible. Le loyer est limité à un certain plafond et les locataires doivent avoir des ressources respectant là aussi un seuil.
Lors de votre demande de prêt sans apport, la banque peut prendre en compte la déduction fiscale et calculer le montant de ce qu’il vous reste pour vivre.
- Le dispositif Censi-Bouvard
Il s’agit d’un autre dispositif possible pour les crédits sans apport. La particularité du dispositif Bouvard est que l’investissement se fait dans une résidence de services accueillant des personnes âgées ou des étudiants par exemple. La location doit avoir une durée de 9 ans. Ces critères remplis, une réduction d’impôt s’opère. Il faut compter un maximum de 33 000 euros pour un montant investit de 300 000 euros. La TVA peut être également décomptée.
Vous savez maintenant ce que vous devez faire pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt immobilier sans apport. Un dossier bien préparé permet à votre banque de mieux juger la faisabilité d’un tel projet.