Loi PINEL ou Locatif ancien avec travaux et déficit foncier. Quel est le plus rentable ?

Même si vous n’êtes pas un grand investisseur, il est important de savoir la rentabilité que va avoir votre investissement. Vous devez alors vous pencher sur le calcul de la rentabilité. Alors qui est le plus rentable l’investissement en loi PINEL ou l’investissement en locatif ancien avec travaux et déficit foncier ?

L’investissement PINEL

 

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Quand on parle d’investissement PINEL, c’est un investissement dans l’immobilier neuf. Là, vous allez directement faire face à un projet plus cher, mais vous avez la garantie que le bien est conforme aux normes environnementales. Actuellement, avec les locataires qui deviennent de plus en plus exigeants, une maison ou un appartement conforme aux normes en vigueur représente quand même un léger avantage.

Même si vous êtes convaincu par l’investissement en loi PINEL, vous devez comprendre que la rentabilité n’est pas si importante. La rentabilité locative est le résultat du produit entre le loyer annuel et le prix de revient du bien en question. Ce prix de revient est très élevé et pourtant, un bien suivant les normes environnementales ne signifie pas toujours « loyer élevé ». De ce fait, le retour sur investissement peut être moindre. La rentabilité locative est estimée par les professionnels de l’immobilier entre 3,50 et 4%.

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À côté de cette rentabilité locative moindre, il y a une réduction d’impôt intéressante avec 21% sur 12 ans ou 18% sur 9 ans, ce qui peut être pris en compte pour votre calcul de rentabilité. D’ailleurs, on ne peut évoquer une rentabilité avec l’investissement en loi PINEL si on ne considère pas cet avantage fiscal. Dans l’optique de rentabiliser encore plus l’investissement, vous devez vou focaliser sur les différents moyens pour faire baisser le prix de revient de la construction.

L’investissement dans l’ancien

Ici, on parle d’un bien ancien qui a un prix de revient bien inférieur à celui d’un bien neuf. De ce fait, il faut comprendre qu’il n’est pas conforme aux normes actuelles, ce qui vous oblige à faire des travaux. Ces derniers seront tout de même déductibles des revenus imposables jusqu’à la hauteur de 10 700 euros puis des autres revenus fonciers sur les 10 années.

Après quelques calculs, vous allez constater que la rentabilité locative d’un immobilier ancien, même s’il y a les charges de travaux de rénovation et de mise aux normes, reste bien intéressante. Cependant, trouver un locataire peut être un peu compliqué, même si vous avez déjà réalisé les travaux. Ce que le locataire verra, c’est toujours ce côté ancien du bien. Le propriétaire sera donc obligé de mettre une bonne somme dans les travaux pour que son bien puisse s’aligner aux biens neufs et c’est là que la rentabilité peut baisser.

Pour avoir un bon retour sur investissement, chaque investisseur a sa propre stratégie. Ce qu’on constate, c’est que ceux qui investissent en loi PINEL s’activent pour que les charges de maîtrise d’ouvrage et de construction soient le minimum possible. C’est ce qui permet d’avoir une bonne rentabilité. Du côté de ceux qui mettent leur argent dans l’immobilier ancien, ils préfèrent entreprendre les travaux petit à petit pour que la rentabilité ne soit pas au plus bas directement.

 

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