Acheter à louer, est-ce que tu y penses ? Investir dans l’immobilier tout en collectant des loyers est un excellent moyen de construire une richesse transmissible. Mais quels sont les différents types d’achats de location ? Est-il préférable d’investir dans le nouveau ou l’ancien ? Que faut-il prendre en compte avant de commencer ? Flatlooker fait la mise à jour !
Acheter à louer, pourquoi ?
L’achat locatif, c’est acquérir un bien pour le louer et en retirer des revenus réguliers. Ici, l’idée ne se résume pas à posséder un logement : il s’agit surtout de construire un patrimoine actif. Beaucoup optent pour la pierre, valeur réputée stable et transmise de génération en génération. Mais réussir son investissement demande attention et discernement, de la sélection du bien jusqu’à sa gestion au quotidien.
Le vrai challenge : viser un placement capable de générer des revenus sur la durée, tout en ayant le potentiel de prendre de la valeur. Pour ça, pas de mystère : il faut de la méthode. D’abord, choisir quel format d’achat locatif correspond vraiment à son projet.
Les différents types d’achat de location
Aborder un achat de location ouvre plusieurs scénarios. Pour faire les bons choix, il faut viser la rentabilité, mais aussi se projeter à long terme. Le point de départ : neuf ou ancien ? Chaque solution a ses propres arguments.
Les grandes options à connaître, avec les forces et les limites de chacune :
- Investir dans le neuf avec la loi Pinel : En France, près de 60% des habitants sont propriétaires, soit moins que dans d’autres pays d’Europe où la barre grimpe à 70%. L’attrait de l’achat immobilier ne faiblit pas pour autant. Depuis 2015, la loi Pinel offre des leviers fiscaux pour ceux qui louent un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Selon la durée de la mise en location, on obtient entre 12% et 21% de réduction d’impôt, sous réserve de respecter plafonds de loyers, de ressources et autres conditions. Deux points déterminent vraiment la pertinence du projet : l’emplacement du bien et la durée d’engagement.
- Acquérir dans l’ancien : Dès le cap des dix ans franchi, un logement passe du côté des biens anciens. Là, le prix d’achat est souvent 20 à 30% plus faible que dans le neuf, avec parfois un vrai cachet. Mais il faut aussi penser aux travaux : électricité, isolation, rafraîchissement. Ces coûts s’ajoutent mais sont déductibles des revenus fonciers, offrant un coup de pouce sur la fiscalité.
Choisir le neuf pour profiter d’un avantage fiscal ? Ou privilégier l’ancien, quitte à prévoir des travaux, pour un ticket d’entrée plus bas ? C’est toujours le projet personnel et la rentabilité qui orientent vraiment la décision.
Achat à louer : quelles sont les prochaines étapes ?
Le projet prend forme ? Place à la mise en œuvre, étape par étape.
L’emplacement de l’achat de location
Le facteur clé, c’est l’adresse du bien. Un secteur attractif, c’est la garantie de louer facilement, d’attirer des locataires fiables et de maximiser la valeur à la revente. Ville dynamique, pôle universitaire (comme à Rennes ou Toulouse pour des studios), présence de commerces, transports, services : tout compte. Un emplacement bien choisi limite la vacance locative et ouvre des perspectives de valorisation. Il est judicieux de vérifier les tarifs des loyers locaux et de sonder la tension entre offre et demande sur le secteur visé.
Acheter à louer : Rentabilité locative avant tout !
Une fois le secteur cerné, il s’agit de s’assurer que l’opération sera rentable. La rentabilité locative doit rester le cœur de la stratégie. Un pied-à-terre bien situé dans Paris partira sans accroc, mais le prix d’achat, très élevé, repousse l’équilibre financier. Certains quartiers en proche banlieue, moins chers, présentent des rendements locatifs bien plus attirants tout en s’appuyant sur une forte demande. Le bon sens s’applique aussi : studio à proximité d’une université, T2 près des écoles. Il ne s’agit pas seulement d’acquérir un logement attractif, mais de viser une rentabilité mesurable, rapide, et durable. Coût, accessibilité, présence de transports et d’écoles, taux d’occupation : chaque paramètre compte pour optimiser son projet. Plusieurs grandes villes de la première couronne tirent d’ailleurs leur épingle du jeu. Pour affiner son analyse, il est même possible de se faire accompagner d’experts ou de s’appuyer sur des outils en ligne pour simuler la rentabilité.
La recherche de la propriété pour votre achat de location
Après avoir défini le secteur et le type de bien, place à la recherche. En général, il faut compter trois à six mois pour mettre la main sur la perle rare, même si cela varie selon la disponibilité de biens et les exigences personnelles. Quelques visites infructueuses au départ ne doivent pas décourager : la ténacité finit par payer. Certains optent pour un chasseur immobilier, qui affine la prospection et négocie le prix à leur place. À noter : sa rémunération oscille souvent entre 4 et 7 % du montant total de la transaction.
Préparation de votre dossier de crédit immobilier
Le bien rêvé trouvé, se pose la question du financement. Un conseil évident mais pertinent : comparer les conditions de prêt, revoir la durée du crédit, calculer les mensualités. Un professionnel peut éventuellement guider vers des offres compétitives. Face au banquier, il s’agit de faire valoir sa capacité d’emprunt et de négocier la meilleure formule. Selon les profils, un achat peut même se réaliser sans apport, ou nécessiter une garantie. Certaines aides sont à envisager : Pinel pour les logements neufs, prêts réglementés, dispositifs d’accompagnement…
L’avancement de l’achat immobilier
Quand le financement est bouclé, voici les principales étapes à suivre pour finaliser l’opération :
- Signer un avant-contrat (compromis de vente)
- Déposer une demande de prêt immobilier
- Signer l’offre de prêt
- Fixer un rendez-vous chez le notaire pour l’acte d’achat
Propriétaire de votre achat locatif : place à la rentabilité !
- Meublé ou vide ? Avant de rechercher un locataire, il faut trancher. Un bail vide s’inscrit dans la durée (trois ans), un meublé va plus vite (un an) mais attire une clientèle différente. Les investisseurs sont nombreux à miser sur le meublé : loyers majorés, régime fiscal avantageux, flexibilité supplémentaire. Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) donne accès au régime “Micro-BIC”, avec un abattement sur les loyers imposables. Le meublé garde ainsi la préférence de ceux qui ambitionnent le meilleur rendement.
- Gestion locative : agence ou autonomie ? Le bien est prêt à être loué. Passer par une agence traditionnelle simplifie la gestion, mais le coût s’élève souvent à 6-8 % TTC du loyer, voire 10 % en cas de garantie loyers impayés. Des plateformes en ligne affichent des tarifs plus attractifs et offrent une gestion simplifiée, allant de la diffusion de l’annonce à la sélection des dossiers, suivi digital à la clé. Chaque propriétaire doit évaluer ses envies de tranquillité ou d’autonomie et faire son choix selon son temps disponible, son budget et son appétence pour la gestion directe.
L’achat locatif attire autant ceux qui visent la constitution d’un patrimoine que ceux qui veulent s’assurer un flux de revenus. Chaque loyer perçu facilite l’accès au crédit et renforce la pertinence de ce pari sur la pierre. Rien ne vaut la stabilité offerte par l’immobilier pour qui veut miser sur l’avenir : il ne reste qu’à franchir le pas et commencer à bâtir, clé en main, une nouvelle page de son histoire.
